Les conditions de réalisation des projets de logements sociaux

Philippe Aspar, directeur général de Tarn Habitat, intervenait vendredi 31 mai 2024 dans le grand amphithéâtre de l’IMT Mines Albi-Carmaux au Comité local de cohésion territoriale « spécial logement » présidé par le préfet du Tarn et réunissant les services de l’État, des présidents d’EPCI, des maires et des parlementaires.

Dans son introduction, Philippe Aspar rappelait la raison d’être et la vision de l’habitat de Tarn Habitat : répondre aux besoins fondamentaux de l’être humain pour s’émanciper, à savoir se loger, se nourrir et être en bonne santé.

Les besoins et la maîtrise des dépensées liées au logement

Il n’est pas économique faisable de répondre à toutes les demandes. Des priorités doivent donc être définies en fonction des besoins du territoire. Dispose-t-il d’ores et déjà de logements ? Sont-ils habitables ? Sont-ils adaptés aux ménages – en typologie et en loyer - cherchant à habiter le territoire ?

La maîtrise de toutes les dépenses liées au logement est considérée en même temps : les montants de loyers selon les types de financement, les charges assumées par le locataire pour le logement (chauffage, eau chaude sanitaire, entretien des abords des résidences…) et les charges connexes (proximité des services et des zones d’emploi, déplacements…). Un logement à coût maîtrisé, c’est tout cela à la fois !

Pour Tarn Habitat, en tant qu’acteur public du logement social la question de l’intérêt général est également un axe fort de priorisation : l’accent est porté sur les communes SRU, sur celles qui ont besoin urbanistique fort ou dont les besoins en logement vont vite évoluer du fait d’enjeux économiques nouveaux.

L’équilibre d’opération

Une des conditions de réalisation d’une opération est qu’elle soit financièrement équilibrée. Il faut faire la part des choses entre un plan de financement et un équilibre d’opération.
Le plan de financement peut être optimisé en jouant sur les dépenses (foncier avec l’Établissement public foncier ou la participation des collectivités, honoraires en cas de grosses opérations…) ou les recettes (subventions).
Par exemple, pour les dernières opérations, les recettes étaient ainsi composées : prêts 67 %, fonds propres 25 %, subventions 8 % pour en moyenne 145 000 € par logement.

Mais surtout, Tarn Habitat calcule les équilibres de ses opérations de construction à 50 ans.
95 % des ressources sont constituées par les loyers à venir, les subventions venant compléter les 5 % restants.
Dans ces équilibres, la construction représente environ 50 % des dépenses : 40 % pour les travaux et 9 à 10 % pour les intérêts d’emprunt. Il faut ensuite ajouter 25 % de coût de gestion et d’entretien, environ 5 % des taxes foncières et 3 % liés aux impayés et à la vacance.

Philippe rappelait que le contexte économique avait beaucoup changé ces derniers mois : + 20 % pour les coûts de construction et des travaux courants, multiplication par 6 du taux d’emprunt, augmentation de 7 % des taxes foncières, etc.

La priorisation des opérations

Les bailleurs doivent donc arbitrer la destination de leurs fonds propres entre constructions neuves ou réhabilitations. À Tarn Habitat, nous sommes à peu près à moitié-moitié car nous existons depuis plus de 70 ans.

Au vu du contexte économique dégradé, certains sont tentés d’augmenter encore les loyers jusqu’aux plafonds limites et privilégier les opérations aux loyers les plus élevés.
La rentabilité économique de nos offices est une condition de nos missions, mais pas un objectif en soi, notamment parce que cette stratégie ne répondrait pas aux besoins de nos concitoyens.

Aussi il est important que les collectivités poursuivent leurs dispositifs d’aides pour le logement.

Par ailleurs, la disponibilité des fonciers ou l’adaptation des typologies de logements interrogent forcément la forme urbaine des résidences.

Par ailleurs, l’arrivée récente dans le Tarn de promoteurs contraints par le contexte toulousain ajoute une question complémentaire : rachat de logements par le biais de la vente future en l’état d’achèvement ou maîtrise d’ouvrage directe ?

Les stratégies des bailleurs sociaux peuvent différer, comme par exemple sur le renouvellement du patrimoine basé sur la revente des logements récents (25 ans). Tarn Habitat privilégie la stratégie de gestion à long terme avec une gouvernance ancrée localement. Nous préférerons toujours les opérations pour lesquelles l’impact territorial sera le plus fort.